Nguồn cung khá dồi dào nhưng thủ tục nhiêu khê khiến nhiều người có nhu cầu chưa tiếp cận được các dự án nhà ở xã hội (NƠXH). Các chuyên gia đề xuất cần đơn giản hóa thủ tục, điều chỉnh lãi suất và thời hạn vay để thúc đẩy phát triển thị trường này.

Hàng ngàn căn hộ ngóng chủ nhà

Ông Mai Như Toàn, Giám đốc Sở Xây dựng TP Cần Thơ, cho biết các dự án NƠXH trên địa bàn phần lớn nằm tại khu vực đô thị, gồm 3 dự án đã hoàn thành và 3 đang triển khai dành cho người thu nhập thấp tại đô thị và công nhân KCN. Các dự án dự kiến cung ứng 166.506 m2 sàn, tương ứng 2.549 căn NƠXH, đáp ứng chỗ ở cho 9.924 người.

Đến nay, 3 dự án đã hoàn thành với quy mô 31.626 m2 sàn và 587 căn, gồm: 2 dự án NƠXH và chung cư cho người thu nhập thấp của Công ty CP Xây dựng Thương mại Địa ốc Hồng Loan; dự án chung cư NƠXH của Công ty CP Đầu tư Nam Long - Hồng Phát.

Theo ông Toàn, việc đầu tư dự án NƠXH tại Cần Thơ đã đạt được một số kết quả đáng ghi nhận, đáp ứng một phần nhu cầu về nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp, công nhân KCN. Song, điều đáng nói là NƠXH dù có nguồn cung khá dồi dào nhưng đến nay, nhiều người vẫn chưa tiếp cận được vì thủ tục còn rườm rà.

Ông Mai Như Toàn cho biết người mua NƠXH phải được xác định là đúng đối tượng. Sở Xây dựng TP Cần Thơ đã yêu cầu các chủ đầu tư phải có báo cáo định kỳ, cam kết chịu trách nhiệm trước pháp luật nếu bố trí NƠXH sai đối tượng.

Công ty CP Đầu tư Nam Long Chi nhánh Cần Thơ là một trong những doanh nghiệp (DN) tham gia xây dựng NƠXH tại thành phố. Ông Trần Thanh Tùng, Phó Giám đốc chi nhánh, thông tin trong dự án của công ty có 1.601 căn NƠXH. Công ty đã tung ra thị trường 900 căn. Trong đó, 550 hồ sơ đã trình duyệt và Sở Xây dựng đã duyệt 220 hồ sơ đủ điều kiện. Song đến nay, người dân đến ký mua chỉ 130 hồ sơ, rất chậm.

Theo ông Tùng, nguyên nhân là do vướng Thông tư 09/2021/TT-BXD của Bộ Xây dựng. Trong thông tư này, Mẫu 08 đề nghị những đối tượng làm việc tại cơ quan, DN phải được lãnh đạo cơ quan, DN đó xác nhận là không chịu thuế thu nhập cá nhân. Điều trớ trêu là quy định "Tôi và những người trong hộ gia đình cam kết có thu nhập thường xuyên không thuộc diện phải nộp thuế hằng tháng". Có lẽ không lãnh đạo cơ quan, DN nào dám xác nhận điều này, vì không thể kiểm soát thu nhập của vợ con nhân viên - thường làm việc ở nơi khác.

"Với tình hình này thì 1.600 căn NƠXH của chúng tôi không biết bán cho ai" - ông Tùng băn khoăn.

Trong khi đó, ông Nguyễn Hữu Đức, Tổng Giám đốc Công ty CP Xây dựng Thương mại Địa ốc Hồng Loan, cho rằng có những thủ tục vay mua NƠXH là thừa. Chẳng hạn, trong mẫu tự khai về điều kiện thu nhập, phải khai tất cả thành viên trong gia đình; hoặc trong 1 hộ đã có người vay Ngân hàng Chính sách xã hội thì thành viên khác không được vay.

Ông Đức đề nghị chỉ xét duyệt thu nhập cá nhân đối với cha mẹ hay con cái; không nên xét duyệt người phụ thuộc.

Xác định thời hạn cho vay theo thu nhập

Ông Phạm Văn Luận, Phó Chủ tịch Thường trực Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP Cần Thơ, nhìn nhận các dự án NƠXH hiện nay còn vướng nhiều thủ tục. Để thực hiện một dự án NƠXH rất phức tạp, phải kéo dài 2-5 năm, có khi đến 10-20 năm. Trong khi đó, biên độ lợi nhuận chỉ 10% nên chủ đầu tư đối mặt nguy cơ lỗ vốn.

Ông Luận dẫn chứng: "Lãi suất cho vay từ gói tín dụng 120.000 tỉ đồng đối với dự án NƠXH là 7% mà chỉ được vay vài năm thì không thể thu hút nhiều người mua. Do đó, cần tăng biên độ lợi nhuận cho chủ đầu tư từ 10% lên 12%-15%; cho vay mua NƠXH với lãi suất chỉ 3%-4% trong thời hạn phải từ 20 năm, đồng thời đơn giản hóa thủ tục hành chính".

Theo ông Lê Ngọc Lâm, Tổng Giám đốc Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV), từ đầu năm đến nay, BIDV đã phê duyệt 4 dự án NƠXH với nhu cầu vay vốn gần 1.000 tỉ đồng nhưng giải ngân không nhiều. Lý do là người dân có nhu cầu vay lại không đúng đối tượng được mua NƠXH. Từ đó, đầu ra của các dự án chưa thông thoáng nên chủ đầu tư chưa tích cực triển khai.

"Bộ Xây dựng nên tham mưu cho cơ quan chức năng mở rộng đối tượng tham gia NƠXH. Ngân hàng sẵn sàng cho người dân vay với thời hạn 20 năm để mua, thuê NƠXH" - ông Lâm kiến nghị.

Ông Phạm Văn Dương, Giám đốc Agribank Chi nhánh Bình Triệu - đơn vị đang chuẩn bị tài trợ vốn cho một dự án NƠXH tại TP HCM, thông tin khách hàng vay tiền mua NƠXH không nhiều. Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ một trong những điều kiện để ngân hàng đồng ý cho vay là UBND phường, xã phải xác nhận người mua chưa có nhà ở. Tuy nhiên, UBND phường, xã không phải là đơn vị quản lý, lưu trữ thông tin sở hữu nhà đất nên không dám xác nhận thông tin này.

"Để tạo thuận lợi cho người dân tiếp cận vốn vay, trước mắt, các quy định liên quan NƠXH cần thay đổi theo hướng UBND phường, xã sẽ xác nhận cam kết họ chưa có nhà ở và sẽ chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc này. Về lâu dài, các cơ quan quản lý nhà nước từng bước đưa thông tin sở hữu nhà đất kết nối với số CCCD vào VNeID. Việc còn lại là ngân hàng sẽ cho vay khi xác định người dân có đủ thu nhập để trả nợ" - ông Dương phân tích.

Liên quan lãi suất, 4 ngân hàng Vietcombank, VietinBank, BIDV và Agribank thông báo lãi suất cho vay thuộc gói 120.000 tỉ đồng đang được triển khai theo hướng thỏa thuận, luôn thấp hơn lãi suất cho vay thương mại từ 1,5-2 điểm %. Về thời hạn vay, sau khi đầy đủ hồ sơ pháp lý, ngân hàng sẽ cho chủ đầu tư vay trong vòng 3 năm, vì trong khoảng thời gian này đã xây xong dự án.

Với người vay mua NƠXH, ngân hàng sẽ căn cứ vào thu nhập để xác định thời hạn cho vay. Ví dụ, muốn mua căn hộ với giá 2-3 tỉ đồng thì một gia đình 4 người phải tích lũy được 15 triệu đồng/tháng để trả góp vốn, lãi hằng tháng. Ngân hàng sẽ xác định thời hạn vay 15 năm, phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA), có khá nhiều vấn đề cần tháo gỡ liên quan NƠXH, từ cơ chế thu hút nhà đầu tư đến chính sách thuế. Ông cho rằng dự thảo nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý NƠXH vẫn còn một số nội dung bất cập và HoREA đã đề nghị chỉnh sửa.

Cụ thể, đó là nội dung "dự án NƠXH được điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng lên tối đa 1,5 lần" trên cơ sở kế thừa Nghị định 100/2015/NĐ-CP để tăng hiệu quả sử dụng đất, tăng nguồn cung, giúp kéo giảm giá thành nhằm thực hiện mục tiêu phát triển 1 triệu căn NƠXH giai đoạn 2021-2030.